親子,、IP,，這兩大關(guān)鍵詞,，讓虹橋南豐城迅速從”廝殺”激烈的上海商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境中脫穎而出,，并成為浦西親子時尚地標(biāo),。
從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看,，這個開業(yè)已4年的購物中心同樣亮眼：2018年,，開業(yè)率穩(wěn)定在95%左右,，全年客流量超1800萬人次，與此同時,，它還完成了20%的品牌調(diào)整,，引入52家新品牌。
消費(fèi)升級大趨勢下,，虹橋南豐城在2019年將有哪些新動作來滿足它的目標(biāo)客群,，又是如何看待整個商業(yè)地產(chǎn)市場？近日,，南豐集團(tuán)中國房地產(chǎn)事業(yè)部華東區(qū)總經(jīng)理黃河清與我們分享了她的答案,。
南豐集團(tuán)中國房地產(chǎn)事業(yè)部華東區(qū)總經(jīng)理黃河清
延續(xù)定親子定位 持續(xù)調(diào)整升級
走入虹橋南豐城內(nèi)部，隨處可見萌態(tài)百出的皮卡丘,，除了有遛娃的家長們,，還有不少年輕人拿出手機(jī)拍照。
這正是虹橋南豐城謀求轉(zhuǎn)變的一個方面：親子定位之上,，兼顧白領(lǐng),。如何通過它的商業(yè)內(nèi)容為周圍的白領(lǐng)客群提供消費(fèi)新選擇，2018年11月上線的全新熱門IP主題活動——精靈寶可夢樂園,，便是一個很好的探索開端,。
“我們對周邊客群及住戶進(jìn)行市場調(diào)研后，將服務(wù)重點(diǎn)分為工作日與節(jié)假日,。這兩個時間段的重點(diǎn)客群是有所不同的,，工作日我們著重服務(wù)白領(lǐng)及周邊住宅人群,，周末和節(jié)假日可能更側(cè)重服務(wù)有0-8歲孩子的家庭型消費(fèi)人群，這群人中的父母也正是工作日期間的白領(lǐng)顧客,，因此這兩種客群是有連貫性的,，白領(lǐng)也一直是我們的重點(diǎn)客戶”，對于為何采用兼顧白領(lǐng)的客群策略,，黃河清如是說,。
贏商網(wǎng)注意到，從開業(yè)的第2年開始,，虹橋南豐城就一直在做基于項目定位和品牌表現(xiàn)的業(yè)態(tài)調(diào)整升級,，如2018年就在兒童零售、兒童教育,、服飾零售及餐飲等業(yè)態(tài)進(jìn)行了調(diào)整升級,，“2019-2020年上半年，我們將持續(xù)較大幅度調(diào)整,，預(yù)計將有30-40家品牌會調(diào)整“,，黃河清說，“虹橋南豐城正朝著目前市場流行的辦公場所即生活方式的方向發(fā)展,，同時為顧客解決健身,、美容、遛娃等多種訴求”,。
她透露,，業(yè)態(tài)調(diào)整的原則主要分為被動調(diào)整與主動調(diào)整兩大類，前者主要是在自身商業(yè)模式,、品類及管理等方面存在問題,，導(dǎo)致市場表現(xiàn)不理想的商家，商場與其協(xié)商調(diào)整,；后者則是品類表現(xiàn)很好,，但是品牌經(jīng)營存在缺陷導(dǎo)致競爭力缺乏。“我們更傾向于主動調(diào)整,，調(diào)整的方向以親子化,、圍繞家庭理念為重點(diǎn)，也希望能覆蓋全方位業(yè)態(tài),，不偏重某一個品類,，而是打組合拳”。
業(yè)態(tài)優(yōu)化以外,，擅長以IP活動帶動客流,、銷售額增長的虹橋南豐城，也將繼續(xù)這一定位，據(jù)悉,，在即將到來的農(nóng)歷新年期間,，虹橋南豐城將結(jié)合生肖豬，以麥兜為主角,，舉辦富有濃濃港式風(fēng)情的IP活動“豬年好肉“,。
市場不會更好 更考驗運(yùn)營實(shí)力
從南豐集團(tuán)在華東已有的市場布局來看，不難發(fā)現(xiàn),，它與其他開發(fā)商的發(fā)展策略明顯不同,，既不是住宅銷售為主，也不是散售型商業(yè)辦公項目,，而是以全持有重商業(yè)資產(chǎn)管理為主,，而虹橋南豐城是他們最重要的購物中心項目。不過,，在黃河清看來,，以上海市場為例，南豐集團(tuán)的優(yōu)勢在于目前所持有的物業(yè)位置都比較好,，具有潛在的價值提升機(jī)會,。
回顧2018年,，盡管大環(huán)境經(jīng)濟(jì)不佳,，黃河清提到，對于南豐集團(tuán)來說,，既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn),，“我們首先立足于服務(wù)好顧客，做好圍繞‘人’的服務(wù)”,；展望2019年,，“經(jīng)濟(jì)環(huán)境也不會太好，這種情況下,，更考驗運(yùn)營商的實(shí)力“,。
她也從運(yùn)營角度以及投資角度，對這一看法做了進(jìn)一步闡述,。
以虹橋南豐城項目為例,，早在2017年之前，南豐集團(tuán)每年都會對后面的兩三年做一些展望,，而不是以市場行情作為絕對參考要素：“隨行就市不是我們能力的體現(xiàn),。團(tuán)隊優(yōu)先布局，致力于服務(wù)顧客,，避免完全受經(jīng)濟(jì)環(huán)境支配是我們應(yīng)對的方法“,；而從投資角度來看，虹橋南豐城則是長期采取在融資和財務(wù)上進(jìn)行預(yù)警，”持有型物業(yè)相對保守,，自有資金比例較高,，杠桿低“。
在致力于服務(wù)顧客的運(yùn)營準(zhǔn)則下,，虹橋南豐城也不斷從消費(fèi)者角度出發(fā),，密切觀察市場變化。除了內(nèi)部復(fù)盤經(jīng)營數(shù)據(jù)并進(jìn)行分析外,，還會不斷走出去看其他同行的項目,，以便早于別人發(fā)覺零售、品牌的變化,。
而從虹橋南豐城的各方面經(jīng)營數(shù)據(jù)來看,，這一運(yùn)營邏輯無疑也已獲得市場認(rèn)可。
提及未來發(fā)展,，黃河清則透露,，南豐集團(tuán)一直密切關(guān)注市場尋找合適的機(jī)會，但作為非上市公司,，“我們更注重核心資產(chǎn)在長期高質(zhì)量運(yùn)營管理下的增值保值,，對于投資機(jī)會，我們更加看重入市的時機(jī)和項目的潛力”,。
編者按：回顧2018年我們談商業(yè)創(chuàng)新,，一大批有特色的新購物中心亮相；我們談存量改造,，蛻變歸來的項目給了行業(yè)新思考,；我們談品牌創(chuàng)新，眾多獨(dú)角獸企業(yè)及品牌涌現(xiàn),；與此同時,，顏值經(jīng)濟(jì)、Z世代,、新零售等熱詞刷屏為行業(yè)場所端與品牌端帶來全新思考,。展望2019年，商業(yè)地產(chǎn)又將有哪些新風(fēng)口,？贏商網(wǎng)全新視角,，再度推出——“2019最強(qiáng)音”建設(shè)性，前瞻性預(yù)言2019,，誰將是意見領(lǐng)袖,？
