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房市進(jìn)入深度調(diào)整期 融資償債成房企續(xù)命關(guān)鍵

   日期:2019-03-18     來源:中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)    瀏覽:173    違規(guī)舉報(bào)
 
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新春伊始,一輪房地產(chǎn)企業(yè)融資熱潮在業(yè)內(nèi)掀起,。專家指出,,房市進(jìn)入深度調(diào)整期,應(yīng)對(duì)償還到期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房企融資的重要原因,。

2月以來,,從龍頭房企到小房企,融資成為樓市的看點(diǎn),。

2月23日,,碧桂園在2019年公開發(fā)行的58億元公司債券狀態(tài)更新為“已回復(fù)交易所意見”。而此前碧桂園一宗ABS計(jì)劃也有新進(jìn)展,2月20日狀態(tài)變更為“已反饋”,,擬發(fā)行金額12.50億元,。

2月25日,深交所披露信息顯示,,萬科一宗ABS計(jì)劃進(jìn)展也順利,,狀態(tài)變更為“已受理”。據(jù)悉萬科-平安證券購房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃擬發(fā)行金額為17.37億元,。

2月27日,,金地集團(tuán)(600383)發(fā)行2019年度第一期超短期融資券,發(fā)行金額30億元,,其中9億元擬用于補(bǔ)充旗下10家子公司的營運(yùn)資金,,21億元用于兌付發(fā)行人到期債券。

而在同一天,,美的置業(yè)公開發(fā)行2019年第二期公司債券,,發(fā)行規(guī)模不超過10億元。

境內(nèi)融資規(guī)??s減

據(jù)國信證券(002736)信息顯示,,截至2月26日,2月產(chǎn)業(yè)債凈融資較1月明顯回落,,具體到房地產(chǎn)行業(yè),,2月房地產(chǎn)行業(yè)凈融資43億元,較1月減少137億元,,房地產(chǎn)行業(yè)凈融資仍然維持較弱的格局,。

在ABS的發(fā)行上也并不順利。據(jù)WIND的數(shù)據(jù)顯示,,1月ABS發(fā)行總數(shù)為94只,,2月僅有13只,成為一年來ABS發(fā)行量最低的月份,。而在去年11月及12月發(fā)行總數(shù)均過百只,,隨著整體規(guī)模的減少,房地產(chǎn)行業(yè)的ABS大幅縮減也是必然,。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,,從數(shù)量上看,ABS發(fā)行數(shù)量大幅減少,。

同策研究院統(tǒng)計(jì)的信息顯示,,在1月不到半個(gè)月的時(shí)間內(nèi),已有6個(gè)房地產(chǎn)類的ABS被暫停,。隨著房企ABS到期集中兌付來臨,,警惕風(fēng)險(xiǎn),,關(guān)注基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量成為審核關(guān)注點(diǎn)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示,,融資跟大環(huán)境有關(guān)系,,當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)受到打壓,整個(gè)金融環(huán)境也不好,,所以造成房企融資比較困難,。另外,在處于去杠桿,、去泡沫化的階段,,對(duì)于企業(yè)的審核會(huì)比較嚴(yán)格,而且周期拉長,,通過的可能性就不高,。加上,部分銀行拒絕向中小型房企提供貸款,,使得融資減少。房地產(chǎn)政策的調(diào)控,,增加了融資成本,,也造成了房企融資難的困境。

2月25日,,銀保監(jiān)會(huì)副主席王兆星在國新辦舉行的“堅(jiān)決打好防范金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)”新聞發(fā)布會(huì)上表示,,要繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款,、個(gè)人按揭貸款繼續(xù)實(shí)行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn),,特別是要嚴(yán)格控制帶有投機(jī)性的開發(fā)貸和個(gè)人貸款,要防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)大的問題,,要繼續(xù)審慎發(fā)放開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款,,促進(jìn)房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)此表示,,銀保監(jiān)會(huì)和央行近日密集提及防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),其相關(guān)表述表明,,后續(xù)房地產(chǎn)信貸全面寬松的可能性不大,。近期,房企融資難度有所緩解,,但因?yàn)榉科笕毖^多,,目前房企融資難度依然比較大。

對(duì)此,,中研普華研究員覃崇在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示,,房企融資難,,首先需要重視國家政策轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接受國家政策的指導(dǎo),,房企要隨時(shí)關(guān)注國家政策的轉(zhuǎn)變,,緊跟國家政策步伐,制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略,。其次,,要學(xué)會(huì)抱團(tuán)取暖。企業(yè)之間互助,、形成聯(lián)盟,,共同發(fā)展。中小型房產(chǎn)公司可以與大開發(fā)商合作,,以大開發(fā)商的名義申請(qǐng)貸款,,可能要容易一些,包括一些非銀行機(jī)構(gòu)的融資,。再者,,要盡可能壓縮開發(fā)成本,不要做太大體量的項(xiàng)目,。積極運(yùn)營好手頭的項(xiàng)目,,使投資者認(rèn)可其經(jīng)營的項(xiàng)目是具有持續(xù)性穩(wěn)定性的。此外,,要拓寬融資渠道,,如利用海外的一些融資平臺(tái)進(jìn)行融資。

海外融資近90億美元

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,,春節(jié)后,,已經(jīng)有超過25家房企發(fā)布境外融資的信息,融資計(jì)劃已經(jīng)接近90億美元,。其中部分企業(yè)顯現(xiàn)多次融資,,比如融創(chuàng)、旭輝,、融信,、佳兆業(yè)、龍光,、華潤,、華夏、禹洲也均有密集融資舉動(dòng),。

而這是否意味著,,融資環(huán)境的寬松?

覃崇認(rèn)為,,連續(xù)的融資,,并不意味著融資環(huán)境的寬松,,從另一個(gè)角度看,融資是為了應(yīng)對(duì)越來越嚴(yán)格,、要求越來越高的標(biāo)準(zhǔn),,未來可能產(chǎn)生的債務(wù)。從這個(gè)角度看,,也許未來的融資環(huán)境更加嚴(yán)峻,。

如果只著眼于今年,嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者,,融資環(huán)境還是相對(duì)寬松的,。尤其是銀行對(duì)結(jié)構(gòu)性去杠桿去得差不多以后,接下來肯定會(huì)有些較好的市場機(jī)會(huì),。同樣,,接下來還是判斷市場周期,如果認(rèn)為價(jià)格市場會(huì)有回暖跡象,,一些企業(yè)還是可以適當(dāng)去參與一些融資,,這些融資是有保障的。但如果對(duì)市場判斷不清晰的話,,現(xiàn)在盲目融資,,潛在的風(fēng)險(xiǎn)和融資成本還是會(huì)比較高的。

記者采訪中獲悉,,雖然個(gè)別大房企的融資成本出現(xiàn)下降,但是中小房企的美元融資成本仍然居高不下,。國瑞置業(yè)發(fā)行的1.6億美元優(yōu)先票據(jù),,票面利率達(dá)到了13.5%,。而當(dāng)代置業(yè)1.5億美元債票面利率更是高達(dá)15.5%。

有業(yè)內(nèi)人士表示,多數(shù)海外發(fā)債房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)主要仍在國內(nèi),,海外募集的資金仍要換回國內(nèi),同時(shí)疊加美元加息,,因此,,海外發(fā)債成本還是較高的。

盡管如此,,依然阻擋不了國內(nèi)房企海外融資的腳步,。記者采訪得知,發(fā)債用途主要分為四大類,,即償還貸款,、資金補(bǔ)充、住房租賃項(xiàng)目建設(shè)和其他項(xiàng)目建設(shè),。其中,,房企發(fā)債用于償還貸款的比率最高,。

張大偉分析認(rèn)為,2019年房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期的預(yù)期非常強(qiáng),,房企更關(guān)注資金鏈的安全,,體現(xiàn)在拿地預(yù)計(jì)將更加謹(jǐn)慎,越來越多的房企抓緊窗口期,,加快融資以應(yīng)對(duì)未來的還債高峰期,。

從一些企業(yè)的融資公告內(nèi)容來看,債務(wù)再融資仍是房企融資的主要目的,。同策研究院李見林表示,,對(duì)房企來說,由于受到還債潮的集中兌付,,這一輪融到的資金房企基本用于還債,,眼下保命大于發(fā)展,現(xiàn)金流重于利潤,,快速回款仍然是2019年房企最緊要的事情,。(記者 趙琳琳)

轉(zhuǎn)自:中國產(chǎn)經(jīng)新聞報(bào)

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