新春伊始，一輪房地產(chǎn)企業(yè)融資熱潮在業(yè)內(nèi)掀起,。專家指出,，房市進(jìn)入深度調(diào)整期，應(yīng)對(duì)償還到期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房企融資的重要原因,。
2月以來,，從龍頭房企到小房企，融資成為樓市的看點(diǎn),。
2月23日,，碧桂園在2019年公開發(fā)行的58億元公司債券狀態(tài)更新為“已回復(fù)交易所意見”。而此前碧桂園一宗ABS計(jì)劃也有新進(jìn)展，2月20日狀態(tài)變更為“已反饋”,，擬發(fā)行金額12.50億元,。
2月25日，深交所披露信息顯示,，萬科一宗ABS計(jì)劃進(jìn)展也順利,，狀態(tài)變更為“已受理”。據(jù)悉萬科-平安證券購房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃擬發(fā)行金額為17.37億元,。
2月27日,，金地集團(tuán)(600383)發(fā)行2019年度第一期超短期融資券，發(fā)行金額30億元,，其中9億元擬用于補(bǔ)充旗下10家子公司的營運(yùn)資金,，21億元用于兌付發(fā)行人到期債券。
而在同一天,，美的置業(yè)公開發(fā)行2019年第二期公司債券,，發(fā)行規(guī)模不超過10億元。
境內(nèi)融資規(guī)?？s減
據(jù)國信證券(002736)信息顯示,，截至2月26日，2月產(chǎn)業(yè)債凈融資較1月明顯回落,，具體到房地產(chǎn)行業(yè),，2月房地產(chǎn)行業(yè)凈融資43億元，較1月減少137億元,，房地產(chǎn)行業(yè)凈融資仍然維持較弱的格局,。
在ABS的發(fā)行上也并不順利。據(jù)WIND的數(shù)據(jù)顯示,，1月ABS發(fā)行總數(shù)為94只,，2月僅有13只，成為一年來ABS發(fā)行量最低的月份,。而在去年11月及12月發(fā)行總數(shù)均過百只,，隨著整體規(guī)模的減少，房地產(chǎn)行業(yè)的ABS大幅縮減也是必然,。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，從數(shù)量上看，ABS發(fā)行數(shù)量大幅減少,。
同策研究院統(tǒng)計(jì)的信息顯示,，在1月不到半個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，已有6個(gè)房地產(chǎn)類的ABS被暫停,。隨著房企ABS到期集中兌付來臨,，警惕風(fēng)險(xiǎn),，關(guān)注基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量成為審核關(guān)注點(diǎn)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示,，融資跟大環(huán)境有關(guān)系,，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)受到打壓，整個(gè)金融環(huán)境也不好,，所以造成房企融資比較困難,。另外，在處于去杠桿,、去泡沫化的階段,，對(duì)于企業(yè)的審核會(huì)比較嚴(yán)格，而且周期拉長,，通過的可能性就不高,。加上，部分銀行拒絕向中小型房企提供貸款,，使得融資減少。房地產(chǎn)政策的調(diào)控,，增加了融資成本,，也造成了房企融資難的困境。
2月25日,，銀保監(jiān)會(huì)副主席王兆星在國新辦舉行的“堅(jiān)決打好防范金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)”新聞發(fā)布會(huì)上表示,，要繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款,、個(gè)人按揭貸款繼續(xù)實(shí)行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn),，特別是要嚴(yán)格控制帶有投機(jī)性的開發(fā)貸和個(gè)人貸款，要防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)大的問題,，要繼續(xù)審慎發(fā)放開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款,，促進(jìn)房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)此表示,，銀保監(jiān)會(huì)和央行近日密集提及防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，其相關(guān)表述表明,，后續(xù)房地產(chǎn)信貸全面寬松的可能性不大,。近期，房企融資難度有所緩解,，但因?yàn)榉科笕毖^多,，目前房企融資難度依然比較大。
對(duì)此,，中研普華研究員覃崇在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示,，房企融資難,，首先需要重視國家政策轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接受國家政策的指導(dǎo),，房企要隨時(shí)關(guān)注國家政策的轉(zhuǎn)變,，緊跟國家政策步伐，制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略,。其次,，要學(xué)會(huì)抱團(tuán)取暖。企業(yè)之間互助,、形成聯(lián)盟,，共同發(fā)展。中小型房產(chǎn)公司可以與大開發(fā)商合作,，以大開發(fā)商的名義申請(qǐng)貸款,，可能要容易一些，包括一些非銀行機(jī)構(gòu)的融資,。再者,，要盡可能壓縮開發(fā)成本，不要做太大體量的項(xiàng)目,。積極運(yùn)營好手頭的項(xiàng)目,，使投資者認(rèn)可其經(jīng)營的項(xiàng)目是具有持續(xù)性穩(wěn)定性的。此外,，要拓寬融資渠道,，如利用海外的一些融資平臺(tái)進(jìn)行融資。
海外融資近90億美元
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，春節(jié)后,，已經(jīng)有超過25家房企發(fā)布境外融資的信息，融資計(jì)劃已經(jīng)接近90億美元,。其中部分企業(yè)顯現(xiàn)多次融資,，比如融創(chuàng)、旭輝,、融信,、佳兆業(yè)、龍光,、華潤,、華夏、禹洲也均有密集融資舉動(dòng),。
而這是否意味著,，融資環(huán)境的寬松？
覃崇認(rèn)為,，連續(xù)的融資,，并不意味著融資環(huán)境的寬松,，從另一個(gè)角度看，融資是為了應(yīng)對(duì)越來越嚴(yán)格,、要求越來越高的標(biāo)準(zhǔn),，未來可能產(chǎn)生的債務(wù)。從這個(gè)角度看,，也許未來的融資環(huán)境更加嚴(yán)峻,。
如果只著眼于今年，嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者,，融資環(huán)境還是相對(duì)寬松的,。尤其是銀行對(duì)結(jié)構(gòu)性去杠桿去得差不多以后，接下來肯定會(huì)有些較好的市場機(jī)會(huì),。同樣,，接下來還是判斷市場周期，如果認(rèn)為價(jià)格市場會(huì)有回暖跡象,，一些企業(yè)還是可以適當(dāng)去參與一些融資,，這些融資是有保障的。但如果對(duì)市場判斷不清晰的話,，現(xiàn)在盲目融資,，潛在的風(fēng)險(xiǎn)和融資成本還是會(huì)比較高的。
記者采訪中獲悉,，雖然個(gè)別大房企的融資成本出現(xiàn)下降，但是中小房企的美元融資成本仍然居高不下,。國瑞置業(yè)發(fā)行的1.6億美元優(yōu)先票據(jù),，票面利率達(dá)到了13.5%,。而當(dāng)代置業(yè)1.5億美元債票面利率更是高達(dá)15.5%。
有業(yè)內(nèi)人士表示，多數(shù)海外發(fā)債房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)主要仍在國內(nèi),，海外募集的資金仍要換回國內(nèi)，同時(shí)疊加美元加息,，因此,，海外發(fā)債成本還是較高的。
盡管如此,，依然阻擋不了國內(nèi)房企海外融資的腳步,。記者采訪得知，發(fā)債用途主要分為四大類,，即償還貸款,、資金補(bǔ)充、住房租賃項(xiàng)目建設(shè)和其他項(xiàng)目建設(shè),。其中,，房企發(fā)債用于償還貸款的比率最高,。
張大偉分析認(rèn)為，2019年房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期的預(yù)期非常強(qiáng),，房企更關(guān)注資金鏈的安全,，體現(xiàn)在拿地預(yù)計(jì)將更加謹(jǐn)慎，越來越多的房企抓緊窗口期,，加快融資以應(yīng)對(duì)未來的還債高峰期,。
從一些企業(yè)的融資公告內(nèi)容來看，債務(wù)再融資仍是房企融資的主要目的,。同策研究院李見林表示,，對(duì)房企來說，由于受到還債潮的集中兌付,，這一輪融到的資金房企基本用于還債,，眼下保命大于發(fā)展，現(xiàn)金流重于利潤,，快速回款仍然是2019年房企最緊要的事情,。（記者 趙琳琳）
轉(zhuǎn)自：中國產(chǎn)經(jīng)新聞報(bào)
