日前,，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知,，再次降低非限購城市房貸“門檻”，引發(fā)網(wǎng)友熱議,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房貸新政以“去庫存”為出發(fā)點(diǎn),，對拉動購房需求起到一定作用,，但政策效果仍需市場檢驗(yàn)。

專家建議,，除降低房貸門檻之外,，未來還應(yīng)在推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)、刺激自住需求兩個(gè)方面進(jìn)行探索,，同時(shí)多部門應(yīng)共同發(fā)力,，在深化制度改革、優(yōu)惠財(cái)稅政策等領(lǐng)域打出“組合拳”，進(jìn)一步化解“去庫存”壓力,，保障宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展,。

月供和利息上升部分網(wǎng)友仍“望樓興嘆”

央行和銀監(jiān)會1日聯(lián)合發(fā)布通知稱，在不實(shí)施“限購”措施的城市,，首套房商業(yè)貸款原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5%,，二套房商業(yè)貸款首付比例調(diào)整為不低于30%,。

對春節(jié)前出臺的“利好”新政,，不少網(wǎng)友仍表示“只是看上去很美”,。對于動輒二三百萬的總房款,，即便降低了首付,，余下的貸款也是天文數(shù)字,。更何況,，在每個(gè)家庭的月均可支配收入并未發(fā)生明顯變化的情況下,，可貸款額是既定的,，銀行無法向購房家庭發(fā)放更多貸款，即便可以,，也超出了可承受的范疇。

一位銀行負(fù)責(zé)個(gè)人信貸的工作人員給記者算了一筆賬：以一套總價(jià)200萬元的房子為例,，按貸款20年計(jì)算,，首付比例降低后,，由50萬元降低到40萬元,，但隨著貸款額的上升,，利息總額會增加約6萬元,，月供增加近700元（等額本息還款方式）,。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，從根本上看,，還有待解決房地產(chǎn)供需的根本問題,，而對于購房者來說，貸款的利率并未降低,，首付壓力降低,，但貸款壓力也隨之增加,。從心理層面看,，會刺激一波需求入市,，政策效果還有待市場觀察,。

定向刺激需求促進(jìn)行業(yè)發(fā)展穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)

專家指出，不久前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議,，化解房地產(chǎn)庫存已經(jīng)被列為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的五大任務(wù)之一,。此次貸款放松政策,，同樣意在“去庫存”,，緩解房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性壓力，以及金融體系的潛在風(fēng)險(xiǎn),，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì),。

張大偉告訴記者,，2016年,，我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍面臨很大壓力,。去年全國固定資產(chǎn)投資增長緩慢,，主要是受到房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落幅度較大的影響，且房地產(chǎn)開發(fā)投資增速去年以來持續(xù)下滑,，房企整體購地意愿低迷，使得地方土地出讓收入大幅回落,。

中國社科院數(shù)據(jù)顯示,，2015年商品住房總庫存預(yù)計(jì)達(dá)39.96億平方米,，現(xiàn)房待售面積4.26億平方米,，如果想完全消化,，需要23個(gè)月,。民生證券研究院的研究表明,，從結(jié)構(gòu)上看,，2015年年底一,、二、三線城市庫銷比分別為8.15,、10.23和25.58,，三線城市房地產(chǎn)庫存過剩問題最為嚴(yán)重。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示,，此次政策調(diào)整的出發(fā)點(diǎn)很明確,，就是鼓勵(lì)刺激一部分需求，有針對性地推進(jìn)“去庫存”,，穩(wěn)定住房消費(fèi)市場,，保障宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展?！笆赘堕T檻降低,，有利于剛需和部分改善性需求入市，尤其是對于那些收入不低,、但積蓄不多的年輕人和年輕家庭,，能夠起到一定刺激作用，更快地釋放需求,?！?

此外，分析人士認(rèn)為,，降首付對于一些大城市周邊區(qū)域總價(jià)不高的存量房,，甚至三四線城市的庫存，能夠起到一定消化作用,，也會促使部分一線城市打工者回家鄉(xiāng)購房,。

城鎮(zhèn)化和自住需求將成“去庫存”主要方向

接受采訪的多位專家及業(yè)內(nèi)人士表示，對于“去庫存”的方式,，單靠降低房貸門檻作用有限,，應(yīng)著力在推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)和刺激自住需求方面進(jìn)行突破。此外,，建議各個(gè)相關(guān)部門協(xié)同一致多措并舉,，在深化制度改革、優(yōu)惠財(cái)稅政策等方面打出“組合拳”,。

天津財(cái)經(jīng)大學(xué)叢屹教授認(rèn)為,，自從2012年以來，房地產(chǎn)市場進(jìn)入供求結(jié)構(gòu)調(diào)整周期,，這個(gè)周期與以往都不同,，特點(diǎn)是以自住需求為主,，投資性需求回歸理性。此次房貸新政是在“去庫存”背景下,，逐步放松政策環(huán)境的一個(gè)延續(xù),，未來還應(yīng)在推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展、聚集產(chǎn)業(yè)人口,、完善公共資源分配以及扶持自住需求等方面努力,。

“去庫存是個(gè)系統(tǒng)工程，目前仍存在較大壓力,，尤其是三四線城市和部分二線城市,，這就需要多個(gè)部門參與落實(shí)，從深化戶籍制度改革,、支持農(nóng)民工進(jìn)城買房,、財(cái)稅政策優(yōu)惠等方面發(fā)力，比如在非限購城市免除營業(yè)稅,、加快推進(jìn)貸款利息抵扣個(gè)稅試點(diǎn)工作,，從而進(jìn)一步釋放需求?！睏罴t旭說,。

對于未來房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域走勢，叢屹表示,，房地產(chǎn)開發(fā)商由于“去庫存”壓力較大,，應(yīng)借政策環(huán)境利好之勢降價(jià)促銷，所以房價(jià)并不會大漲,，而銀行方面也不會在房地產(chǎn)領(lǐng)域過量放貸,，最后受益的還是購房者。建議理性看待新的行業(yè)周期,，不必過分擔(dān)心房價(jià)上漲,，同時(shí)審慎選擇投資。