“小夫妻兩人踏入精心打造的樣板房,，兩人很快就陷入開發(fā)商不惜重金打造的營銷氛圍中,，女主人兩眼之間透露出熾熱的眼光,，男主人看到女主人的神態(tài)，眼前晃過這些年兩人經(jīng)歷過的風(fēng)風(fēng)雨雨的畫面,，總覺得在買房這件事情上虧欠于她,，咬咬牙在女主人面前拿起了借來“六個錢包”的儲蓄卡，雄赳赳的刷下了首付金,，買下了他們一套房子,。”
上面這個畫面,，是我一個做電商的朋友和他談了8年女友的買婚房場景,，房子買在深圳邊上的大亞灣。
買房錯了嗎,？買房當(dāng)然沒有錯,，錯就錯在你不懂怎么買。你消耗了珍貴的第一套房子名額,，金融杠桿,，你選錯了籌，最終他的房子在偏遠(yuǎn)的城外和女友租住在市中心的40m2自如房,。
買房是學(xué)問
購買房產(chǎn)是我們大多數(shù)人這一輩子為數(shù)不多的重要的決定之一,，可是我發(fā)現(xiàn)身邊不少的朋友們卻對買房子這件事毫無敬畏之心，我之前寫過一篇文章“第一套房子就是你的未來階層”講過房子對于普通人來說賦予了什么樣的價值,，而大多數(shù)人認(rèn)為我是一個在毫無根據(jù)或頭腦發(fā)熱的情況下就買了,。
當(dāng)你問他，為什么買了該房子,？他會信誓旦旦的說：因?yàn)殇N售說這里升值快,，門口就是大馬路，小區(qū)還有一個學(xué)校,，門口將規(guī)劃地鐵口,，自住和投資都非常適合，門口就是醫(yī)院,，未來還會規(guī)劃balabala...
干,，你是豬嗎？
選籌的重要性
你有想過嗎,？為什么同樣的鋼筋水泥放在不一樣的城市,，市場價格卻高低不一,？為什么同個地段隔條街道兩個小區(qū)的價格都不一樣嗎？你似乎從來沒想過這樣的問題,。
答案很簡單,，選擇比努力更重要。
購買房產(chǎn)選籌是第一步,，它將高于一切,！選籌的錯誤結(jié)果會讓你的十幾年或者幾十年的收入來買單，對于購房者來說也是毀滅性打擊,，我們口中的六個錢包并不是說說而已,，大多數(shù)人借著一大家子的血汗錢在買房，然而大多數(shù)都輸在了選籌上,！
接下來“鳳變冰”會進(jìn)行一個系列的文章更新包括：
選籌：城市的選擇,，板塊的選擇，房子的選擇
融資：借錢,，如何從銀行借錢
裂變：一套變兩套,，兩套變?nèi)?
如何選城市？
如何選擇城市,？很多人都給出了非常復(fù)雜的指標(biāo),，有GDP，人口數(shù)量,，地鐵通車?yán)锍虜?shù),，還有中小學(xué)生入學(xué)人數(shù)，更狠的還會列出詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)水平和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等等,。其實(shí),，完全不必這么復(fù)雜，選擇城市很簡單,，一共就三個標(biāo)準(zhǔn),。
第一個標(biāo)準(zhǔn)是，城市基本面,。
關(guān)于城市基本面,，只需要看三個基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
第一個數(shù)據(jù)是：常住人口和戶籍人口的比例,，比例越大,，城市價值越高。
如果一個城市的人口主力是常住人口,，能說明兩個問題,，首先說明這個城市的經(jīng)濟(jì)條件和就業(yè)條件向好，具有吸引力，能夠吸引外地人留下來,；其次還能說明這個城市的剛性需求旺盛,，因?yàn)橹灰浅Ｗ∪丝谝欢〞蟊壤霓D(zhuǎn)化為剛需人口，他們會買房安家,，即便不買房,，也會租房，對租金也是利好的,。
常住人口和戶籍人口的比例，代表的是一個城市的房價基礎(chǔ),。
第二個數(shù)據(jù)是：凈流入人口數(shù)量,。
凈流入人口數(shù)量越大，同樣一方面能說明這個城市的經(jīng)濟(jì)向好,，吸引力充足,，另一方面也能提供充足的剛需人口，但是在這兩個利好之外,，還有一個利好就是,，大量的凈流入人口的背后是大量的年輕勞動力和人才輸出，這是一個城市經(jīng)濟(jì)背后的巨大支撐,，這對于城市未來的進(jìn)化潛力是有巨大利好的,。
凈流入人口代表的是一個城市的房價潛力。
第三個數(shù)據(jù)是：本外幣存款余額,。
本外幣存款余額的背后是一個城市的購買力,。舉個例子，我們都知道廈門的房價很高,，背后的原因有島形地形限制導(dǎo)致的土地資源稀缺,，除此之外，廈門的本外幣存款余額極高,，尤其是人均指數(shù)更高,，這個城市的購買力極強(qiáng)。
本外幣存款余額代表的是一個城市的購買力,，決定了一個城市的房價天花板和上升空間,。
掌握了這三個數(shù)據(jù)，我們就等于是掌握了一個城市的房價基礎(chǔ),、房價潛力和房價上升空間,，也就相當(dāng)于我們掌握了一個城市的房價基本面。
選擇城市的第一個標(biāo)準(zhǔn),，房價基本面標(biāo)準(zhǔn),。
第二個標(biāo)準(zhǔn)是，政策基本面。
所謂的政策基本面就是限購,、限貸,、限價等政策原因?qū)е碌姆績r變動。
如果一個城市的房價基本面都是正向的,，常住人口的比例極高,，凈流入人口量極大，本外幣存款余額都很好,，純粹是因?yàn)檎叩拇驂簩?dǎo)致了房價的下跌,，那么，越是跌的時候,，我們越要選擇,。
比如深圳。這個城市的城市基本面都是向好的,，但是房價跌幅卻是全國較高的,，他們的下跌又純粹都是因?yàn)檎叽驂哼^狠，那么一旦政策放開,，他們必定會反彈,。
一個城市的房價基本面不變的前提下，政策基本面對房價的打壓越狠,，越值得買入,。
這是第二個標(biāo)準(zhǔn)政策基本面標(biāo)準(zhǔn)。
第三個標(biāo)準(zhǔn)是,，房價輪動,。
任何商品都有具有周期性波動的，但是我們仔細(xì)去觀察房價的周期波動時會發(fā)現(xiàn)一個問題,，就是永遠(yuǎn)都是一線城市先漲,，行情末端三四線城市后漲，之后進(jìn)入熊市,，緊接著第二輪啟動的時候,，一二線城市又是再次先啟動，比如2009年,，2015年,，幾乎都是這樣。
第三個標(biāo)準(zhǔn),，叫房價輪動的標(biāo)準(zhǔn),。
最后，買房不是買飯,，它是有邏輯有學(xué)問的,，接下來我會進(jìn)行如何買對房一個系列文章的更新，你的關(guān)注是我的更新動力，謝謝大家,。
