銷售增速放緩,,市場調(diào)整期還未過去,,房企對資金的需求依舊不減,。
據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計,,2018年85家典型房企融資(專題閱讀)總額為11920億元,,同比下降11.09%,。另有中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)獲悉,,2019年開年至今,,房地產(chǎn)企業(yè)密集發(fā)布融資計劃,總計額度高達800億元,,融資進入高峰期,。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來,從去年11月份開始,,房企融資難度相對最為苦難的時期稍有緩和,,市場上再次出現(xiàn)了企業(yè)債利率不足4%的融資現(xiàn)象。
另有分析師向《證券日報》記者表示,,2018年,,房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款艱難,加上一些企業(yè)還有債到期,,原來的降杠桿計劃執(zhí)行不如預期,,反之更希望融資輸血,但由于政策限制,,全年融資額度并未出現(xiàn)同比大幅增長的現(xiàn)象,。
六成房企融資額增加
正如上述數(shù)據(jù)所示,2018年,,85家典型房企的融資額度有所下降,。
克而瑞地產(chǎn)研究認為,究其原因,,一方面是下半年境外債政策限制的影響所致,,房企境外發(fā)債大幅下跌,使得下半年融資額同比大幅下降了29.4%,,而上半年房企融資總額同比增長11.1%,;另一方面則是恒大去年同期引入戰(zhàn)略投資者融資額較大,加之佳兆業(yè)發(fā)行了大量境外債券進行債務重組,。若是剔除恒大以及佳兆業(yè)的影響,,2018年85家典型房企的融資總額為11575億元,同比增長0.7%,,但增幅較2017年進一步下降,。
克而瑞表示,,從單個企業(yè)來看,,2018年超過60%的房企的融資總量同比增加。其中,有45%的房企融資增幅超過50%,。一方面,,是因為2018年上市企業(yè)較多,正榮,、美的,、弘陽等企業(yè)上市之后融資有較大突破;另一方面,,弱市下,,中海、中糧,、越秀等國企央企融資優(yōu)勢凸顯,,融資額增長也比較快。2018年融資超百億元的企業(yè)有42家,,同比增加7家,,以龍頭房企和快速擴張中的房企為主。但是值得注意的是,,2018年未有企業(yè)融資額突破千億元,,而2017年有4家。
此外,,從85家典型房企債券類融資監(jiān)測的情況來看,,2018年房企新增融資成本6.4%,同比2017年增加0.17個百分點,。其中,,境內(nèi)債券的平均成本為5.75%,較2017年微漲,;境外債券的平均成本為7.08%,,較2017年全年上漲0.32個百分點,主要是由于2018年5月發(fā)改委以及財政部出臺相關(guān)政策限制境外債用途,,只能用于償還舊債等,,政策出臺后,境外債券融資成本由上半年的6.09%上升下半年的8.60%,。
從單個企業(yè)的融資成本來看,,有86.0%的房企融資成本較2017年全年上升,且增幅超過1個百分點的房企有44%,,大部分屬于擴張性以及中小型房企,。
“2018年,房企幾乎試過了所有融資工具,,但籌到的錢還是不如預期,。”某房企高層向本報記者表示,雖然不少企業(yè)年初都喊出了降杠桿的口號,但實際執(zhí)行的卻難以如愿,。
開年密集融資
無獨有偶,,2019年開年,開發(fā)商就開始密集拋出融資計劃,。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,,1月以來,房企融資數(shù)據(jù)繼續(xù)大規(guī)模擴張,,半個月即拋出了800億元的融資計劃,。
張大偉表示,整體看,,房地產(chǎn)企業(yè)最近幾個月資金情況出現(xiàn)了緩解,。從融資難度看,最近大部分房企融資成本平穩(wěn),,雖然仍處于高位,,但隨著全社會資金成本的相對平穩(wěn),房地產(chǎn)企業(yè)融資的成本并未大幅度上漲,,龍頭房企的公司債融資成本一般在4%-5%之間,。
對此,克而瑞認為,,雖然近期房企融資出現(xiàn)回暖,,但融資成本仍處在高位,絕大多數(shù)企業(yè)的融資成本在上升,,未來一段時間預計也將持續(xù)維持高位,。
未來,在政府大力推動租賃住房發(fā)展和資產(chǎn)證券化的背景下,,資產(chǎn)證券化和住房租賃相關(guān)專項債券還將是企業(yè)融資的突破口,。部分優(yōu)勢房企受益于近期的政策,可以通過發(fā)行企業(yè)債券增加現(xiàn)金流,。此外,,在表內(nèi)融資收緊的情況下,房企紛紛加強了和金融機構(gòu)的合作,,以拓展企業(yè)的融資渠道,。