2018年最后半個月，越秀集團旗下的地產(chǎn)平臺頻頻“出招”,，在商業(yè)資產(chǎn)方面進行調(diào)整,。
先是越秀房托宣布越秀房產(chǎn)基金以11.78億元出售廣州市越秀區(qū)新都會大廈物業(yè)，價格較評估價溢價約5.8%,，預(yù)期出售將錄得2.42億元收益,。
緊接著，越秀地產(chǎn)也公布已經(jīng)掛牌了約4個月的廣州越秀財富天地廣場項目找到了買家,，最終成交價24.18億元,。
然后，越秀地產(chǎn)和越秀房產(chǎn)基金先后公布,，將位于杭州的越秀·維多利中心以5.9億元進行轉(zhuǎn)讓,，交易完成后，越秀房產(chǎn)基金持有的商業(yè)項目將增加至8個,，物業(yè)產(chǎn)權(quán)面積近97萬平方米,。
作為越秀房產(chǎn)基金的管理人,，越秀房托董事會主席及行政總裁林德良在隨后的公開活動上表示，基金非?？春脙?nèi)地一線城市和新一線城市的發(fā)展前景,，這次進駐杭州，意味著越秀地產(chǎn)與越秀房產(chǎn)基金的“雙平臺互動”模式已覆蓋粵港澳大灣區(qū),、華中,、華東三大核心區(qū)域，其戰(zhàn)略意義不言而喻,，必將利于投資者分享城市發(fā)展帶來的良好機遇與投資回報,。
注入杭州維多利中心
這不是越秀地產(chǎn)和越秀房產(chǎn)基金之間的第一筆買賣，但標志著越秀房產(chǎn)基金第一次進入杭州,。
對于杭州,，林德良滿是溢美之詞。他表示,，要做商業(yè)地產(chǎn),，就要關(guān)注一個城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況是否超過了50%，而現(xiàn)在杭州的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型也慢慢走了過來,，未來寫字樓的需求一定會出現(xiàn)爆發(fā)式增長,。
實際上，本次被越秀房產(chǎn)基金收購的維多利中心B幢面積并不算大,，僅2.2萬平方米左右,。截至交易公布時，已有的18個租戶就讓出租率達到了90%左右,。
坐在位于廣州國際金融中心的辦公室里,，林德良一說起杭州的維多利中心，顯得神采飛揚,。
“這棟樓首先進來的企業(yè)是杭州海關(guān),，海關(guān)為什么進來呢？”在介紹杭州維多利中心情況的時候,，林德良坦言，“像淘寶,、天貓有很多的報稅,，海關(guān)進駐這里就表示這棟樓多么重要，一般我們做寫字樓都有這種經(jīng)驗,，有政府背景或招商引資,、服務(wù)機構(gòu)進來，對整棟樓也是很好的發(fā)展支持,。”
據(jù)介紹,，杭州越秀·維多利中心目前有三種類型的企業(yè)存在,，一種是處于孵化期的企業(yè)，一種是處于加速發(fā)展期的企業(yè),，還有就是準備上市的企業(yè),。
事實上，這三種企業(yè)都是杭州市政府大力扶持的對象,，針對不同階段的企業(yè)有各種如免稅,、減稅、費用補貼等不同的優(yōu)惠政策,，這也是杭州市政府帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的舉措,。
另一方面，杭州維多利中心目前的租金水平大約是110元/平方米/月,，而項目所在的錢江新城平均租金水平為150元/平方米/月,。不過，越秀房托對此并不著急,，表示現(xiàn)在還是第一輪租客的水平,，等第二輪租客調(diào)整的時候，又恰逢旁邊地鐵的開通,，租金自然就會漲起來,。
“我們做寫字樓有一個過程，先吃飽再吃好,，先上出租率,，再來提升租金。”
資產(chǎn)調(diào)整邏輯
在注入杭州維多利中心的幾乎同時,，越秀房產(chǎn)基金還宣布了出售廣州新都會大廈項目,。
該物業(yè)位于越秀區(qū)西門口地鐵站上蓋，地處廣州傳統(tǒng)商圈交匯區(qū),，毗鄰廣州傳統(tǒng)及極具代表性的北京路,、上下九商圈，是一棟由寫字樓,、商場及停車場組成的綜合項目,，總面積超過6萬平方米。
對于新都會大廈的出售,，林德良表示這是很正常的資產(chǎn)調(diào)整,。
據(jù)悉，越秀房托每年都會對基金旗下物業(yè)進行成長性評估,，而評估的指標也并不復(fù)雜,，主要是看項目租金的增長率，如果租金增長率排在最后面,，資產(chǎn)價值評估也在旗下項目中排名尾端,，那么這個物業(yè)極大概率就會放入越秀房產(chǎn)基金的待出售資產(chǎn)名單中,，只要有合適機會，便會出清,。
實際上,，新都會大廈是2008年以6.77億港元的價格注入的，經(jīng)過十年持有之后以11.78億元的價格出讓,，越秀房托方面仍略有盈余,。
據(jù)越秀房托方面透露，新都會大廈的回報率在4.2%左右,，其實已經(jīng)比其他很多物業(yè)的投資回報率要高,，但在越秀房產(chǎn)基金旗下的資產(chǎn)中排在末端。
而出售越秀新都會所得款項,，用于支付基金收購武漢物業(yè)的遞延代價,，并為可能的潛在收購提供資金，從而有效降低基金負債,。
公司方面表示,，賣出新都會大廈與購入杭州越秀·維多利中心，一進一出,，通過出售一些成長性相對較小的物業(yè),，布局更有發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)，實現(xiàn)了資本的循環(huán)再利用,，而且開疆拓土,，將戰(zhàn)略布局拉伸至具有潛力的杭州，優(yōu)化了物業(yè)組合和資產(chǎn)結(jié)構(gòu),。
據(jù)悉,，截至2018年底，越秀房產(chǎn)基金的資產(chǎn)規(guī)模已達350億元,?？雌饋恚@離公司之前宣布的“千億資產(chǎn)”目標仍有較大距離,。
什么時候能做到管理“千億資產(chǎn)”,？林德良沒有給一個明確的時間表，僅表示,，“基金的小股東一方面想規(guī)模成長,，一方面也想保證比較高的收益率，所以要在這兩邊進行平衡,。”
如何平衡？關(guān)鍵還是在尋找好的資產(chǎn),。
林德良對觀點地產(chǎn)新媒體解釋,，具有成長性的資產(chǎn),，“包括城市要有成長性，以及項目的成長性”,。
不過,，這么多商業(yè)資產(chǎn)的種類，越秀房托“最中意”的收購類型還是寫字樓,。
“如果有項目的話還是首選寫字樓,，未來寫字樓在基金占比是50%左右，其他才是商場,、酒店公寓包括專業(yè)市場等等,。”
越秀商投與投資回報
2017年，越秀地產(chǎn)內(nèi)部對商業(yè)地產(chǎn)板塊進行了整合,，正式成立了越秀商投,。
據(jù)越秀方面介紹，越秀商投作為越秀地產(chǎn)商業(yè)板塊的專業(yè)開發(fā)運營管理平臺,，形成獨樹一幟的“開發(fā)+運營+金融”閉環(huán)運作,，負責越秀地產(chǎn)持有型商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)、運營,、管理以及金融化的全價值鏈業(yè)務(wù),。目前，經(jīng)營范圍涵蓋寫字樓,、零售商場,、專業(yè)市場、酒店公寓等業(yè)態(tài),。
越秀商投專注中高端物業(yè)開發(fā),，充分利用金融杠桿加快業(yè)務(wù)發(fā)展。在運營階段,，整合各界資源,，通過不斷優(yōu)化資產(chǎn)及服務(wù)提升物業(yè)價值，培育多個知名商業(yè)物業(yè),。
在項目金融化方面,，通過越秀房產(chǎn)基金的REITs上市平臺，將開發(fā)運營的優(yōu)質(zhì)項目注入該基金,，由其進行專業(yè)化運作,，快速回籠成本并持續(xù)獲取項目的未來收益。
簡單來說,，越秀商投是越秀集團內(nèi)部建立的一個對商業(yè)地產(chǎn)管理運營的專業(yè)平臺,。用林德良的一句話總結(jié)，“這個平臺承擔的是資源整合的作用”。
作為商業(yè)板塊中重要的上市基金部分,，越秀房托的業(yè)績也倍受投資者關(guān)注,。
2018年的全年業(yè)績雖還未公布，但已有不少機構(gòu)提前發(fā)表了看法,。比如有分析師認為,，越秀房產(chǎn)基金2018年的收益率比較低，未來還有其他不明朗的因素,，如加息,，人民幣貶值等會繼續(xù)影響公司的收益率。也有券商預(yù)計,，越秀房托2018年的融資成本將出現(xiàn)上漲,。
對于上述內(nèi)容，林德良干脆利落地進行了反駁,。
他指出,，理性的投資者不應(yīng)該只看公司業(yè)績的橫向變化，而是要把企業(yè)的業(yè)績放在大環(huán)境中縱向比較,。
“整個市場都在變化,，我們只要比別人做得好，收益比同行好,，我們就是值得投資的,。”
林德良進一步解釋，投資不僅要看收益,，還要看抗風險能力,。越秀房產(chǎn)基金的資產(chǎn)抗風險能力非常好，因為這些項目大多處于城市的核心地段,，甚至很多是地鐵上蓋物業(yè),；另外，抗風險能力還可以看投資回報率,。
“現(xiàn)在市場的回報率大部分是4%,，我們的項目如白馬大廈、財富廣場,、城建大廈,、維多利廣場等投資回報率都是7%左右，非常穩(wěn)健,。”
另外,，越秀房產(chǎn)基金的融資成本也低于行業(yè)水平。2018年以來美國加息了3次,，美元的拆借利息成本多了94個點,，港幣的拆借利息成本增長了115個點,，但越秀房托的平均融資成本比市場低25個點。
