一份萬(wàn)科（專(zhuān)題閱讀）內(nèi)部郵件透露,，“面對(duì)地產(chǎn)‘黃金時(shí)代’的結(jié)束,，2019萬(wàn)科目標(biāo)是“收斂聚焦，鞏固提升基本盤(pán)”,。

　　該郵件透露：L型的那一橫不知道會(huì)持續(xù)多少年,，日本已經(jīng)持續(xù)20年還未完全走岀來(lái)。這突破了我們過(guò)去的認(rèn)知,，與過(guò)去的經(jīng)歷完全不同,，房地產(chǎn)行業(yè)從來(lái)不能脫離經(jīng)濟(jì)大勢(shì)?；颈P(pán)是指保證萬(wàn)科“活下去”的關(guān)鍵,，脫離基本盤(pán)將失去“活下去”的根基。對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)而言,，基本盤(pán)就是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù),。對(duì)物業(yè)而言，基本盤(pán)就是住區(qū)物業(yè)服務(wù),。

　　具體來(lái)看要做以下幾件事情：

　　第一,基于戰(zhàn)略,明確發(fā)展方冋,聚焦主航道,鞏固提升基本盤(pán),。

　　第二,基于市場(chǎng),梳理、調(diào)整,、配置好資源(項(xiàng)目,、資金和組織資源)。

　　第三,基于客戶,打造客戶愿意買(mǎi)單的好產(chǎn)品,、好服務(wù),。

　　附全文：

　　各位同事

　　大家上午好,今天首先由我就"2019年集團(tuán)目標(biāo)與行動(dòng)溝通會(huì)主題收斂聚焦,鞏固提升基本盤(pán)作報(bào)告。

　　今天,主要講兩個(gè)問(wèn)題:第一,為什么要"收斂聚焦,鞏固提升基本盤(pán)?總部現(xiàn)在做事情前特別講究為什么做,但很多時(shí)候我們并沒(méi)有思考清楚這個(gè)問(wèn)題,或者答案經(jīng)不起推敲,。所以,我們要求總部做每一件事,必須講清楚為什么才可以做,否則不能給各業(yè)務(wù)單位提要求,。第二個(gè)問(wèn)題,我們要在2019年實(shí)現(xiàn)什么樣的工作目標(biāo)?回答清楚這兩個(gè)問(wèn)題后,祝總會(huì)在”2019年度集團(tuán)重點(diǎn)工作“中談如何做,。為什么要"收斂聚焦,鞏固提升基本盤(pán)”?我想從三個(gè)方面來(lái)談:首先從宏觀層面來(lái)看,有兩個(gè)問(wèn)題對(duì)我們影響特別大,。第一是經(jīng)濟(jì)下行壓力加大,“L型走勢(shì)尚未探底,。昨天公布的社會(huì)商品零售總額增幅8.1%。這是歷史最低點(diǎn),經(jīng)濟(jì)下行壓力加大,并不是我們自己的判斷,。2016年《人民日?qǐng)?bào)》權(quán)威人土指出:"我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力并末消除綜合判斷,我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不可能是∪型,更不可能是型,而是型的走勢(shì)。這個(gè)L型是一個(gè)階段,不是一兩年能過(guò)去的,。今后幾年,總需求低迷和產(chǎn)能過(guò)剩并存的格局難以岀現(xiàn)根本改變,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不可能像以前那樣,一旦回升就會(huì)持續(xù)上行并接連實(shí)現(xiàn)幾年髙增長(zhǎng)',。2018年10月31日中央政治局會(huì)議又提岀“經(jīng)濟(jì)下行壓力有所加大″,要"高度重視,增強(qiáng)預(yù)見(jiàn)性,及時(shí)采取對(duì)策。過(guò)去我們聽(tīng)得最多的是觸底反彈”,我們的經(jīng)歷也是觸底反彈",。但權(quán)威人土告訴我們,現(xiàn)在L型的豎線還沒(méi)有到底,一般預(yù)計(jì)到2020年左右才有可能見(jiàn)底,。更值得關(guān)注的問(wèn)題是,L型的那一橫不知道會(huì)持續(xù)多少年,日本已經(jīng)持續(xù)20年還未完全走岀來(lái)。這突破了我們過(guò)去的認(rèn)知,與過(guò)去的經(jīng)歷完全不同,房地產(chǎn)行業(yè)從來(lái)不能脫離經(jīng)濟(jì)大勢(shì),

　　所以我們要深刻認(rèn)識(shí)到,宏觀形勢(shì)并不樂(lè)觀,。今年四季度BG,、BU在做事業(yè)發(fā)展計(jì)劃的時(shí)候,基于過(guò)去的經(jīng)驗(yàn),對(duì)宏觀形勢(shì)判斷都過(guò)于樂(lè)觀,期待不久后的觸底反彈",但如今的宏觀形勢(shì)已經(jīng)不是這個(gè)樣子,不是過(guò)了今年、明年就會(huì)好轉(zhuǎn),我們需要做好長(zhǎng)期準(zhǔn)備,。

　　在"收斂聚焦,鞏固提升基本盤(pán)"方面,我們要實(shí)現(xiàn)什么樣的工作目標(biāo)?2019年,面對(duì)高度的不確定性,我們應(yīng)該摒棄一切投機(jī),、僥幸心理,跳出路徑依賴(lài)和牛市思維,圍繞“堿鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商"的戰(zhàn)略定位,依托事業(yè)合伙人機(jī)制,堅(jiān)持以“客戶為中心,以現(xiàn)金流為基礎(chǔ),合伙奮斗,持續(xù)刨造更多真實(shí)價(jià)值,實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量發(fā)展"的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)方針,穩(wěn)住基本盤(pán)。這是我們2019年總的指導(dǎo)思想,。具體來(lái)看要做以下五件事情,實(shí)現(xiàn)五個(gè)工作目標(biāo)。

　　第一,基于戰(zhàn)略,明確發(fā)展方冋,聚焦主航道,鞏固提升基本盤(pán),。基亍戰(zhàn)略指的是要從ˆ城彡建設(shè)與生活服務(wù)商ˆ'戰(zhàn)眳岀發(fā),通過(guò)戰(zhàn)略檢討,、業(yè)務(wù)梳理,明確發(fā)展方冋,。我們要把力量聚焦在主航道上,每個(gè)BG、BU都要明確自己的主航道″,也就是主要業(yè)務(wù),。通過(guò)聚焦主航道,鞏固提升基本盤(pán),。只有基礎(chǔ)打的更扎實(shí),才能發(fā)展的更好。

　　第二,基于市場(chǎng),梳理,、調(diào)整,、配置好資源(項(xiàng)目、資金和組織資源),。萬(wàn)科現(xiàn)在有15000億資產(chǎn),這些資產(chǎn)都需要認(rèn)真梳理,這也是明年的重點(diǎn)工作之一,。梳理資產(chǎn)、摸清家底后,我們還要調(diào)整好資源,把不好的資源,、沒(méi)潛力的資源,、閑置的資源,、浪費(fèi)的資源處理掉,我們要把不好的牌打掉,換回-些好的牌來(lái)。最后,我們要配置好資源,包括項(xiàng)目,、資金和組織資源,把資源用在對(duì)萬(wàn)科未來(lái)更有發(fā)展?jié)摿Φ臉I(yè)務(wù)上去,。

　　第三,基于客戶,打造客戶愿意買(mǎi)單的好產(chǎn)品、好服務(wù),。行業(yè)不管發(fā)生什么樣的變化,即使行業(yè)菱縮也是十萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)。這十萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)中,為什么客戶愿意買(mǎi)房子定是因?yàn)樘峁┝撕玫漠a(chǎn)品和服務(wù),。所以,每個(gè)BG、BU都要打造客戶愿意買(mǎi)單的好產(chǎn)品,、好服務(wù),這樣才能活下去,才能活得好。過(guò)去幾年,我們把這個(gè)能力疏忽了,我們做的不夠好,現(xiàn)在必須要把它補(bǔ)回來(lái),。

　　第二,行業(yè)集中度上升,頭部企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)激烈。今天中國(guó)TOP3包括萬(wàn)科在內(nèi)的發(fā)展商共獲得13%的市場(chǎng)份額,超過(guò)1/8;ToP10的發(fā)展商是28%的市場(chǎng)份額,超過(guò)1/4;TOP20的市場(chǎng)份額為39%,ToP30為54%,ToP50為64%,。這說(shuō)明頭部的企業(yè)越來(lái)越重要,50家開(kāi)發(fā)商獲得2/3的市場(chǎng)份額,這說(shuō)明競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)越來(lái)越激烈,而且是重量級(jí)選手之間的相互競(jìng)爭(zhēng),。如何在市場(chǎng)中脫穎而出,考驗(yàn)的是方方面面的能力。

　　第三,行業(yè)的轉(zhuǎn)型絕非易事,。若干年前,包括萬(wàn)科在內(nèi),很多同行都嘗試轉(zhuǎn)型,但是行業(yè)轉(zhuǎn)型是非常不容易的,。首先,我們都覺(jué)得需要找到個(gè)和房地產(chǎn)行業(yè)賺錢(qián)前景相當(dāng)?shù)男袠I(yè),但經(jīng)驗(yàn)告訴我們,我們沒(méi)有可能找到這樣的行業(yè)。當(dāng)我們做物業(yè),、物流的時(shí)候,發(fā)現(xiàn)每平米賺的錢(qián)都是以了幾毛,、幾分為單位時(shí),大家便覺(jué)得無(wú)從下手。這時(shí)候覺(jué)得開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)有很多水分可以擠,要不省省吧,創(chuàng)造出的利潤(rùn)可能比物業(yè),、物流多很多,但是這樣我們能有未來(lái)嗎?盡管房地產(chǎn)行業(yè)還不錯(cuò),但是不代表我們未來(lái)還能靠吃這口飯活下去,所以我們必須要做新業(yè)務(wù),。做新業(yè)務(wù)的時(shí)候,讓賺大錢(qián)的人去賺小錢(qián),難度太大。到今天為止,坦率而言,似乎沒(méi)有什么特別成功的轉(zhuǎn)型案例,。我們的行業(yè)還是有機(jī)會(huì)的,機(jī)會(huì)在哪里?中國(guó)的城市化進(jìn)程仍在繼續(xù),房地產(chǎn)仍然會(huì)維持較大規(guī)模,。我們還有大概20個(gè)點(diǎn)城鎮(zhèn)化率的空間,過(guò)去城鎮(zhèn)化水平還有一些水分,比如部分農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工后,還未真正轉(zhuǎn)為市民,所以城市化還有機(jī)會(huì),。如果說(shuō)第一階段城市化以農(nóng)民進(jìn)城打工為標(biāo)志的話,現(xiàn)在第二階段的城市化已經(jīng)開(kāi)始,那就是都市圈化,。比如粵港澳大灣區(qū),、長(zhǎng)三角一體化、京津冀一體化以及中心城市都市圈等,。這其中依然有很多機(jī)會(huì),比如粵港澳大灣區(qū)中有香港,、廣州,、深圳三個(gè)核心城市,各具不同的特色和能力,這在全球范圍內(nèi)也不多見(jiàn),所以有機(jī)會(huì),。

　　另一方面,不同地區(qū),、不同業(yè)態(tài)之間,不平衡不充分的問(wèn)題還非常明顯,比如住宅消費(fèi)并不是整體過(guò)剩,而是有些過(guò)剩,有些還沒(méi)被滿足,這就是為什么要“限“的原因。關(guān)于租購(gòu)并舉,購(gòu)的部分已表達(dá)很充分,但租的部分才剛剛開(kāi)始,人民美好生活還需要更多的內(nèi)容供應(yīng)和空間服務(wù),。比如很多房子越做越漂亮,環(huán)境七越來(lái)越美,但是從空間,、內(nèi)容到服務(wù),還遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上。所以,以都市圈化為主要特征的城市化還在進(jìn)行,行業(yè)的不平衡不充分問(wèn)題還很明顯,我們的機(jī)會(huì),、潛力仍然是存在的,。正因?yàn)樾袠I(yè)發(fā)生這么大變化,萬(wàn)科更需要“收斂聚焦,鞏固提升基本盤(pán)”。

　　通過(guò)客戶愿意買(mǎi)單來(lái)檢驗(yàn)我們的好產(chǎn)品,、好服務(wù),。另一方面,新動(dòng)能業(yè)務(wù)發(fā)展不平衡,雖然物業(yè)事業(yè)部表現(xiàn)優(yōu)秀,引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展,各方面布局也比較完整,但是其它新業(yè)務(wù)或多或少存在著前景不眀、模式不清,、目標(biāo)模糊管理粗放,、隊(duì)伍龐大、組織復(fù)雜,、結(jié)枃混亂等問(wèn)題,。關(guān)于前景不明,有些業(yè)務(wù)的前景很大程度取決于政策,而政策變化又比較多。比如說(shuō)幼兒園教育問(wèn)題,政策突然發(fā)生很大變化,使得前景非常不明朗,。關(guān)于模式不清,有些業(yè)務(wù)沒(méi)有找到清晰的商業(yè)模式,我們短期內(nèi)不是不能賠錢(qián),但是一定要知道未來(lái)不可以長(zhǎng)期賠錢(qián),否則就難以持續(xù)開(kāi)展業(yè)務(wù),所以要不斷摸索商業(yè)模式,。如果摸索三年尚未找到成熟的商業(yè)模式,業(yè)務(wù)就應(yīng)該暫停,因?yàn)槲覀儾恢涝趺闯掷m(xù)下去。我們也存在著目標(biāo)模糊的問(wèn)題,不僅總部,每個(gè)BG,、BU乃至每位同事做事情前,都要思考淸楚″為什么做″,而不是為做而做,。部分單位隊(duì)伍很龐大,管理卻很粗放,不是有人就能做好工作,我們需要做好相關(guān)的管理工作。關(guān)于組織復(fù)雜,、結(jié)構(gòu)混亂,很多BG,、BU內(nèi)設(shè)二級(jí),、三級(jí)乃至四級(jí)子單位,結(jié)構(gòu)復(fù)雜,容易失控?；谏鲜鰡?wèn)題,我們必須要收斂聚斂,鞏固提升基本盤(pán)。

　　什么是“基本盤(pán)?基本盤(pán)是指保證萬(wàn)科“活下去”的關(guān)鍵,脫離基本盤(pán)將失去“活下去”的根基,。對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)而言,基本盤(pán)就是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù),。對(duì)于物業(yè)而言,基本盤(pán)就是住區(qū)物業(yè)報(bào)務(wù),雖然住區(qū)服務(wù)可能不是最賺錢(qián)的,但它仍然是物業(yè)的基本盤(pán),因?yàn)槿f(wàn)科客戶的口碑以此為基礎(chǔ)。所以,每個(gè)BG,、BU以及總部三大中心都要找到自己的基本盤(pán),。因此,從宏觀、行業(yè)和自身三個(gè)方面來(lái)看,我們今天都到了需要"收斂聚焦,鞏固提升基本盤(pán)"的時(shí)候,。

　　當(dāng)宏觀,、行業(yè)與自身都來(lái)到新的階段時(shí),是危"是“機(jī)"取決于我們的選擇和行動(dòng)。對(duì)于我們而言,偏離時(shí)代航道是危,順應(yīng)時(shí)代趨勢(shì)是機(jī);漠視客戶是危,堅(jiān)持“好產(chǎn)品,、好服努"是機(jī);投機(jī)取巧是危,勤勉耕耘是機(jī);高調(diào)浮夸是危,誠(chéng)實(shí)低調(diào)是機(jī);消極懈怠是危,積極應(yīng)對(duì)是機(jī),。毫無(wú)疑問(wèn),我們當(dāng)然要選擇機(jī)會(huì),變化便意味著機(jī)會(huì)。萬(wàn)科在每一次的逆境中都能發(fā)展得更好,正是因?yàn)槲覀儼衙恳淮蔚淖兓臀C(jī)都當(dāng)作機(jī)會(huì)來(lái)對(duì)待,。因此,我們一定要認(rèn)清,、順應(yīng)大勢(shì),明確、聚焦方向,收斂,、凝聚力量,保證活下去,、活得好、活得久,。最近,我在南方區(qū)域媒體交流會(huì)上提到萬(wàn)科要“活下去",大家以為“活下去"應(yīng)該像乞丐一樣去討飯吃,其實(shí)對(duì)萬(wàn)科而言,“活下去"是希望活得更好,活得更久,。